不動産指値挑戦日記

「第二大盛マンション」１２．５％、１１８０万円


恵比寿駅、目黒駅両駅とも徒歩圏にあり、
ガーデンプレイスから3分のところにある
第二大盛マンションが売りに出ていたので見てきました。
当初の売り出しよりも最近100万円値下げしたとのことです。

現在の価格は1180、いや1080万円だったかな。


築年数が相当進んでいるので
（確か昭和３９年築！今年で築５０年！！）
たんに興味があったのと
なんでもリフォームしちゃえば大丈夫と言っている
セミプロの知り合いが尻込みしていたので更に興味を持ちました。


駐車場の後ろはこんな感じでアクセル踏み過ぎたら真っ逆さまです^^;


なんだがコンクリートも薄くないですか？
これで50年近く経っているので十分頑強なのでしょうね(°_°)




外壁塗装をしていました。
塗っちゃえば綺麗になりますからね！




ベランダの手すりの鉄部薄くないですか(°_°)寄っかかったら折れちゃいそう‥


向かい側には立派なマンションがあります。


物件裏側はこんな感じでした。


増築部分なのかブロックが使われてます。
古い物件には時々見かけられる風景ですので、
僕は驚きませんでしたが見慣れてない人は度肝抜かれるでしょうね。
こちらの物件謄本よりもかなり増築されおり
実際より10平米くらい広くなってます。
登記簿上は３７．４９平米ですが
実際の広さは４８平米くらいと聞いています。
その分家賃も高くなっているのでしょう。
１２．５万円とれています。
売りに出ているのは３階部分です。


建物内に入ってみたら駐輪場がありました。
建物内なので自転車が汚れにくいのはありがたいです。


店舗らしきところの荷物でしょうか。


階段の塗装はしっかりされています。
でも実際歩いてみると感じるのですが
少し建物が傾いているようなんです。

建物内部を歩いている時にお住まいの方と出くわしましたが
ご高齢の方ばかりでした。
長くお住まいだからかご高齢のためか
傾きは慣れちゃうのでしょうね。

ちなみに現オーナーさんが売りに出した理由は
建物が傾いており次の大きな地震で倒壊し
自分に責任が来るのを避けたいためとのことでした。




外壁塗装のお知らせですね。


自主管理だからか掃除は皆さんで交代制のようです！
これは初めて見ました！


ポストは交換してますね。


その反対側は少しおしゃれにしてます。
入り口左側のこの部分で作業をしている女性の集団がいました。
クリーニング屋さんか何かの工場のようでした。

さて、こちらの物件ですが僕の回答は１０８０万から半額の指値。
１０８０万円→５００万円の指値

なぜなら５年で元が取れるように計算したいからです。
どう考えても５年はこの物件もたっているでしょう。
毎月家賃１２．５万なので年間１５０万円。
５００万で指値して押し戻されて７００万程度という考えです。
７００万円で買えれば２１．４％なので
ざっくり５年回収です。

担当さんには上記内容を伝えたのですが
やんわり断れた感じです。
引き続きこの物件は見ていこうと思っています。

個人的にこの物件の行く末はとても気になります！

これ以上の値下がりはないでしょうから
損はしないのだろうけど何かを考えると
買うのには勇気がかなりいる物件です！


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