スポンサーサイト 

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
[ --/--/-- --:-- ] スポンサー広告 | トラックバック(-) | コメント(-)

栃木県小山市投資物件7500万円木造二階建て  

栃木県小山市投資物件7500万円木造二階建て


JR宇都宮線小山駅より徒歩22分(ぎりぎり徒歩圏?驚くなかれ歩く人もいるそうです)のところに7500万円、木造メゾネット(何故か好きなのです)と店舗一つ、平成11年新築の物件が出ました。(2007年4月付)

利回りは9.7% って低すぎですよね笑?
都心じゃないんだから。


小山市土塔東谷227-4
ジーエルハイツ
20070529104233.jpg

img10199.jpg

img10199l.jpg


もうかれこれ売りに出て二年くらい経つらしいです。
地方の物件でこんなに利回りが低いのでほとんどの人が無視していたとのこと。


で、これがタイミングよく競売直前らしいのです。

だからちょっと任意売却気味?の物件です


私のところに話しが来たときには仲介さんは6500万円なら確実に大丈夫と言っていました。

この時点で利回りは11.2%に上昇。


もちろんこれだけ駅から離れているので駐車場は完備です。


メゾネットが二棟あり、それぞれ3部屋、4部屋の合計七部屋。
家賃は現況7万前後。店舗は13万。
で、満室想定は730万。


空室は一つのみなのでまあまあの収入が入るのかと思いきや7部屋中2部屋は大家さんが使っているとのこと。


だからその部分の家賃は上がってこないわけです。
正確には分からないらしいのですが、大体7万×4部屋賃貸+13万の店舗なので合計41万円前後の月収入。


また、何故か空室の鍵は仲介さんは持っていないらしく中に入ることはできませんでした。

ちらっと周りをみて終わり現場にいたのはほんの数分。

なんか不安な要素は多いのですが、立地は地元の業者によるとなかなかのところらしいです。


区画整理が終わって土地の形も非常にいいです。

だから競売になれば業者がこぞって入札するみたいです。

ちなみに間取りはメゾネットは3DKの57平米強。
中を確認していないので何ともいえませんがまだ建ってから8年なのでそれほど古くはないと信じています笑。


そういえば、現地に行ったときに大家さんに出くわしました。

凄く太った強欲そうな中年女性を想像してください。
それを三頭身にしてみましょう。

その想像図が今回の大家さんです。

色々お聞きしたかったのですが、競売直前だから余り話したくないはずなので聞きませんでした。



で、今回の私の物件に対する評価では4000万。少し上乗せしてもOKくらいの判断です。


7500万⇒4000万の指値


もしこれが通れば利回りは大体ですが18.3%


銀行担当者と相談してみると4500万までなら融資可能とのことでした。

その金額で買っても利回りは16.2%だから悪くはないんですけど、ちょっと今回は大家さん使用分の2部屋と空いている一部屋がどれくらいリフォームを必要とするのか分からないので、リスク回避として購入価格は低く抑えておきたいのです。


明日の朝に買い付けを出します。

どうなるのか楽しみです。


今回の物件には銀行の抵当が6000万円弱まだ残っているらしいのでかなり大幅な指値であることは分かっているのですがこれくらいで買わないとこちらに面白みが全くありませんので、心を鬼にしました。

「まあOK」という金額で購入するんではなく「これなら買いたい」って価格で購入しないと後々厳しくなりそうで。

安全志向なのでなかなか10%ごときの物件は買えません。



(買い付け結果)
支店長が私の買い付け額と競売の査定額とを比べてから判断するそうです。


(6月追加情報)
競売決定です。


(9月4日開札結果)19(ケ)29 畑(現況;宅地)
1~6 小山市大字土塔字東谷 買受可能価額\28,712,800 入札価額\45,510,000 売却決定 入札本数3

売却価額4500万ちょいというのは銀行の評価と大して変わらない額ですね。
私も入札すれば買えたかもってことですね。

昨日地元の業者さんと話していたら5000万後半に行くんじゃないのって話だったので思ったより低い額で取引されるんですね。


その業者さんから差し押さえが着いている物件で17~20%くらいの平成、鉄骨物件が流れてきそうです。

具体化したら記事にしますね。

人気blogランキング
不動産←もっと知りたい?
[ 2007/09/05 17:40 ] 銀行・任売物件 | TB(0) | CM(7)







上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。