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任意売却物件鉄骨作り平成5年築三階建て 

この物件のご近所には地主さんの土地がありそうですよ。

2008年8月8日

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この物件の続報がありましたので、参考になるかと思いアップします。


以下の記事の中で「駐車場借り上げの部分が不安要素という」話を書きました。

その後、地元の情報集めてみると、懸念していたことが実現しちゃったようです。


なんと、持ち主が変わったら駐車場の持ち主から「駐車場の返還」を求められたそうです。


で、実際今はそこは畑になっているようです。


恐ろしい!


本当に何が起こるか分からないものですね。。。


現所有者様、頑張って!!


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任意売却物件鉄骨作り平成5年築三階建て


今回は任意売却物件のお話です。

懇意にしている担当さんより電話が来て

「面白いお話があります。売主さんが値段を付けてくれって言うんです。物件概要的にもなかなかよさそうですよ^^」とのこと。


銀行流れの物件で所有者さんがもう返済ができなく競売になってしまうとのこと。ご自宅と今回の収益物件が同時に競売になるとのこと。


心痛むお話ですが同時においしいお話かもしれません。


小山駅より徒歩15分。立地的には小山市では人気のエリアのすぐ近くの場所。
価格は未定ですが、いろいろ調べてみると以前8000万で買おうとした人がいるのが判明。

重量鉄骨三階建ての平成5年新築。
土地は228坪
建物は320坪。
間取りは1階に歯医者、それ以外は2SDKの50平米。
家賃は4.7万~6.4万。
歯医者を入れて全19部屋。空室は4部屋。
駐車場は11台分敷地内にある。不足分はマンション目の前の駐車場を6.6万で借り上げ←敷地内に駐車場がないのは大きなネック!!
現況家賃収入毎月101.4万。年間1216.8万。


以上の概要でまず気になるのが駐車場の不足ですね。
物件の目の前に借り上げているとはいえいつなくなるのか分かりませんので大きな不安要素←こんなこと言うと不動産屋さんには

「いつになっても物件買えないぞ」

「六割満足で買えれば十分なんだよ不動産って言うのは」

「投資ってのはリスクがあるもんだよ」

「余裕資金がない人が投資をするもんじゃないんだよ」

なんて言われてしまいそうです。
実際上記の言葉は私が年配の不動産業者に言われた言葉です。

この業界の中では比較的年齢が低い私は年配のベテランには子供扱いされます(涙。


話は戻しますが、この物件、比較的新しいのと土地がまあまあ広いので積算で評価すると9400万ほどになりました。


銀行の担当と相談しても8000万のフルローンでどうですか?と回答が来ました。


私としては駐車場が足りない不確定要素の多いこんな物件は20%くらいで回して5年後には安定させておいていつでも抜け出せるくらいの余裕が欲しいです。


なので指値は8000万⇒7000万の指値


銀行の値付けに指値いれちゃいました笑。


もしこれが通れば利回りは現況17.3%。満室20%超。


これくらいなら安心かな。。。


以上のようなシミュレーション、銀行担当との相談をしている間に8000万円での買い付けが先に入ってしまい、私の7000万は二番手になってしまいました。

8000万でも表面で現況15%は超えるから良い物件なのかもしれませんが、不動産は買うのが目標ではなくその後が一番大変で、全てそれは仕入れ値で決まるので妥協は許されません。


なので今回の物件はすぐ忘れたことにして次の物件に邁進するのみです。


友人の投資家にこの物件の概要を話したら即答で彼なら8000万では絶対買わないとのことでした。
彼は結構やり手でDVDも出しています。
私の判断は間違ってなかったと安心しました^^


この物件のあとまたすぐ物件情報が来ました。
二つとも鉄骨作りで満室想定で25%前後です。
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[ 2008/08/08 11:22 ] 銀行・任売物件 | TB(0) | CM(7)

お?

すでに記載されてGOODですねえ。友人即答の8000万は高いんですか?横浜感覚だと、(2億3000万くらい)駐車場が不足?それがどうした?新しいし。で、どんとすぐはいりそうです。個人的には1物件に2億の投資は厳しいかな。。。
[ 2007/10/06 23:14 ] [ 編集 ]

結構良い物件だったのかも?

最近また良い物件が出てきだしましたね。じっくり行きましょう。コケる人も結構いるみたいです。
[ 2007/10/08 11:40 ] [ 編集 ]

管理人のみ閲覧できます

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[ 2007/10/08 14:34 ] [ 編集 ]

いえ指値さんらしいです!!
[ 2007/10/08 18:29 ] [ 編集 ]

ブレイク

いつの間にか25位にブレイクしてるじゃないですか。コレは、ドンどん指値更新して期待にこたえてほしいという流れではないかと。

2億が厳しいといったそばから、2億の物件検討している私がいました。
[ 2007/10/08 23:55 ] [ 編集 ]

セクシー部長さん

8000万だと高すぎるということでしょう。横浜と違って栃木は空室率高いですから。ひどいところは20部屋で1部屋しか入っていないところも見かけます。半分くらい空いているのは結構あります。北関東はお勧めしません笑。
そんなに順位上がっていたんですね(驚。セクシー部長の応援のおかげです^^。これからもよろしくお願いします。


林さま

いい物件ありましたらご紹介よろしくお願いします。なかなか購入できませんがじっくりとお付き合いください。
[ 2007/10/09 11:39 ] [ 編集 ]

物件は縁ですよ~

物件は縁ですよ~!焦らず!自分も今ブログの更新をちょっと休んでいます。いろいろと考えています。もう少ししましたら驚くような事をしていきます。又、宜しくお願いします。
[ 2007/10/11 22:04 ] [ 編集 ]

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