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栃木県小山市間々田H4年築RC造6500万円 

栃木県小山市間々田H4年築RC造6500万円


栃木県小山市間々田駅徒歩10分のところに平成築の物件がでました。
この物件情報を私がもらったのは2007年5月でした。

以下のような物件概要でした。


価格 6500万円
満室時 利回り 9 %
築年月 1992年5月 (築 15年)
満室時年収 555 万円
物件名 アボックッサンガーデン(間々田マンション)
建物構造 鉄筋コンクリート造3階建
総戸数 9戸
交通 JR宇都宮線(東北線) 間々田駅 徒歩10分
住所 栃木県小山市東間々田2丁目2-37-2
土地面積 477.08m2 【144.31坪】
土地権利 所有権
間取り 店舗×1戸 1DK×4戸 2DK×4戸 駐車場 13 台
建物面積 411.45m2【124.46坪】
接道状況 東南側 16m公道 / 北西側 4m公道

建物正面
1アボックサンガーデン

建物裏のピロティ部分
2アボックサンガーデン

建物裏から
アボックサンガーデン

入居者駐車場
「qアボックサンガーデン



最近規模拡大している不動産屋さんからの紹介でした。
この業者さん内では自分の客に紹介したいという声が続出したほどの高評価物件だったらしいですが、地元の業者と既に取引のある私にとってはこの物件の魅力はその時点においてはほぼゼロでした。

理由は様々ありますが立地が一番のネックでした。
あと利回りですね。
こんな利回りならもっと都会のほうで買えます。

間々田で買うなら最低二倍の利回り。それでも買いませんね笑。
買う価格としては三倍の利回りは必要だと思います。

現場を見ましたが、建物自体は新しいし、管理もしっかりしていて綺麗でした。
その当時は満室でしたし。

一応某都市銀行に評価を出してもらったら、6900万の評価が出ました。
オーバーローンできる物件ですね。
建物価格がかなり出たようです。

ただしこんな物件買ったら、おしまいだなって思って買わずに、強烈な指値を入れる形で丁重にお断りしました笑。


ただ、一度見た物件なので気にはしていました。どうせ売れないだろうって思って笑。

その反面売れたら恐ろしいとも思っていました。
ローンが組めたらなんでも買うって人いるじゃないですか?そういう人たちってどういうつもりでかうんでしょうね。。。一度いろいろ聞いてみたいです。


で、この物件がですね、半年も売れ残っていて(予想通り)、2007年11月現在価格が1000万下がっていました。
6500⇒5500円
なぜか年間収入は上がっていました 555⇒564万円

利回りは10.2%


ただし私の知り合いの業者さんによると2007年6月、つまり私が見に行った後すぐに空室は3つくらい出たそうです。

買わないのが正しい選択でした。
購入直後から赤字経営じゃ洒落にもなりません。


ちなみに私の評価では2160万。少し上乗せしてもOKくらいの判断です。


6500万⇒2160万の指値

三分の一ですね笑。

もしこれが通れば利回りは25%

紹介してくれた業者の担当さんはもちろん驚いていました。
が、礼儀として一応自分の買える価格を提示してはおきましたら失礼ではないですよね?笑


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[ 2007/11/18 20:06 ] 栃木県小山市 | TB(0) | CM(11)

更新ですね。

んー、セクスイーも星輝さんのブログのおかげで地方の空室状況がよくわかるようになりました。

9%?いかんねえ。

デモ、建てた人もかわいそうですね。いくら減価してもコストわれでしょうね。
[ 2007/11/19 01:13 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

随分間が空いてしまいましたがやっとの更新です。
地方物件は良い利回りの物件が時々ポっと出ては来るんですがたいていは今日の記事くらいの物件です。
こんなのでも業者さんはがんがん勧めてきて購入する人は後を絶ちません。
[ 2007/11/19 23:13 ] [ 編集 ]

こんばんはw

すごい指値ですね。
まるで、私のようだw
ちなみに金融絡みの案件は、担保解除できる価格+100万~300万って感じで指します。
さて、100~300万ってのは、何の費用でしょう?
[ 2007/11/19 23:14 ] [ 編集 ]

ぴんぽん

わかんないなあ。

売主の表向きの取り分がないと、仲介手数料も払えないということですか?

本当の取り分は、裏であげるとしても。
[ 2007/11/20 12:55 ] [ 編集 ]

なんでしょう??

分かりませんよね、セクシー部長さん。。

占有者退去のために持たせてあげるお金でもないだろうし。。。

少し得させてあげるってことかな??

う~分かりません。

ちなみにコンドウさんは担保解除できる額というのはどのように精査しますか?
[ 2007/11/21 00:00 ] [ 編集 ]

まだ回答がない。まちきれん。。。。

せっかちセクスイー
[ 2007/11/21 18:17 ] [ 編集 ]

私も回答知りたいです
[ 2007/11/23 16:14 ] [ 編集 ]

先日はコメントありがとうございます

指値は良いことだと思います。
無理だったらすぐほかの物件を検討する時間も増えるし、もし買えたらラッキーだと思います。
でも、あまり指し過ぎは・・・?
頑張ってよい物件を手に入れてくださいね!
[ 2007/12/01 19:38 ] [ 編集 ]

あれ、まだ日記になってないんですか?待ってますね。
[ 2007/12/01 21:17 ] [ 編集 ]

私が買取りする場合の話なんですが・・・・
担保解除できる価格というのは、本人に聞き取りをして、念のために残高証明を取らせます。
頭取ってる金融機関は満額。
次順位からは、競売予想価格を算出して交渉に入ります。
話がついたら、交渉した結果、当社の買取り価格より100~300余ったと伝えます。
喜んで任意売却に応じてくれることが多いのです。

他所より安い査定額を出しているのに、当社に売るのは何故か分かりますか?
それは、金融機関を泣かせたという事実があるからです。
自分が破産しなくてもいいようにしたという結果と、交渉分を足したら他の指値価格よりも高値だということになるのです。
もちろん、100万~300万というのは、金融機関には伝えないですねどねw
[ 2007/12/01 23:21 ] [ 編集 ]

学習不足は怖いですね

「その反面売れたら恐ろしい」・・・同感です。星輝さんのように、数字で冷静に物件の収益性(事業性)を判断していかないと、ババをつかまされて大変な目に遭うと思います。
優良物件の見極めは、あらためてとても大切だと思いました。
[ 2007/12/25 21:33 ] [ 編集 ]

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