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福島県福島市投資物件1億1500万鉄筋コンクリート四階建て 

福島県福島市投資物件1億1500万鉄筋コンクリート四階建て


JR東北新幹線福島駅徒歩52分のところ(4.1km離れているので歩く距離じゃないですね笑。 福島市岡部字姥畑24-5他)に
1979/01新築、
価格11,500万円、
3DK×24戸、2LDK×8戸、
満室時表面利回り 16.24%
RC(鉄筋コンクリート) 4階建
駐車場33台分有の売りマンション(パレス福島東)が出ました(2007年5月付)。

20070905182621.jpg

20070905182608.jpg



土地面積:2340.17㎡
建物面積:1921.28㎡
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

と聞いたときはでかいなって思ったのと同時に興味が湧いたのですが、
築年が昭和54年11月と聞いてトーンダウンしてしまいました。

新耐震法の前じゃん。。。


色々調べたりいろんな方の意見を聞いてみると安全にいくならばS56年以前の建物は買わないほうがいいという意見が大半でした。


一人だけ私の信用する人なのですが、彼が昔のものほど意外としっかりと作っていると言っていましたが。


彼が言うには

「バブル辺りの物件が一番怪しい。手抜き、安い材料のオンパレードが始まったのはそこらへんだ」と。

「古い物件ではそのようなことは全くなくしっかりと作っていた」と現場からの貴重な意見でした。


で、紹介してきたのは知り合ったばかりの不動産屋さん。
ノンリコ物件として紹介してきました(銀行に相談済み)。

最初に紹介を受けたのはゴールデンウィーク辺りでした。


その時は、空部屋5室、その他1室管理人使用なので収益なし。
満室時想定年収:18,672,000円
満室時想定利回:16.23%
現況年収:16,224,000円
現況利回:14.10%
平成17年大規模修繕工事済
敷地内児童遊園付

という概要でした。

その時は他の物件(栃木県小山市のメゾネット)に取り組んでいたので、あまり関心がなかったのですが、銀行の話をきいたり、その後満室になった話を聞いたのでちょっと興味が湧きました。


ただし、築年数が古すぎるので本当にお得と思える金額でのみ購入しようと決めました。

金額は全くいじらなくてもノンリコで買えるのですがそれでは面白くありませんので。

持ち主は東京の業者。転売目的だそうです。確か二年位前に競売で落としたものです。

いくらで落としたのかは分かりませんが、いつものようにこちらで勝手にささせてもらいます。


一応、

「いくら位までさせそうですか?」

と聞いてみると

「満額じゃないとだめと売り主が言っています」

という回答が来ました。


つまりこの業者さんは持っていってくれないということでした。
まあもっていっても通らないからもっていかないのは当たり前ですよね。


なんて話を他の業者さんとしていたら、この人は理解のある人かつ実績のある人らしく私の指値を「やってみましょう」と言ってくれるではありませんか!!


ということで、8000万の買い付けを持っていってくれることになりました。


買主の味方です。

こういう方がこの業界もっと増えてくれると買主主導の不動産業界になるんだと思います。


1億1500万⇒8000万の指値


もしこれが通れば利回りは23.34%




で、8000万でもっていってもらった結果は

「1億1000万円近くでお願いします」

との売主の返事でした。

って少しは安くはできるってことですよね。
それを知ることができたのでやってみる価値は十分ありました。


満額のままでもノンリコで融資がつき、返済も収入の半分以下で毎月キャッシュフローが70万近く残る計算でした。


数字だけを見ると非常にもったいない物件を逃した気もします。
が、色々先のことを考えると大変そうなので満足のできる金額ではないので購入をやめました。

銀行の担当は結構やる気まんまんでしたがもっといい物件購入を目指すことにしました。


☆この物件色々調べてみると実は変なところ(不安要素)がいくかあったのも購入しなかった一因です。
例えば平成17年6月1日付けで11室入居。
家賃滞納者が多かった過去がある。今も数名いる。家賃が安いので低所得者向けの物件となっている。などなどです。

不安が少しでもある時はそれが排除できる時は購入しますがそうでない時はスルーすることにしています。

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[ 2007/09/07 19:11 ] 福島県福島市 | TB(0) | CM(15)

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[ 2007/09/08 08:25 ] [ 編集 ]

なるほど

お待ちしてました。いい物件ですねえ。。。
読みながらノンリコなら強烈な指値なしでもリスクは低い、などと考え、大事なことを忘れていました。
でも、室料安いんですね。。。。
[ 2007/09/08 23:13 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

確かに私もノンリコって言葉に惹かれました。銀行評価は二億円出ていましたし。住宅金融公庫融資の物件でしたし。いい点はたくさんある物件でした。
でもちょっと自分では手におえないリスクが色々見えちゃったのでやめました。また次にGOです。
[ 2007/09/11 00:27 ] [ 編集 ]

実際

家賃が安いと別の心配が出ますよね。入金されて何ぼですから。安定して50位以内ですね。
[ 2007/09/11 01:35 ] [ 編集 ]

おじゃましました

私のブログにコメントをありがとうございました。
このサイトにおじゃまして、大変熱心に不動産物件を研究されているのが感じられました。
ノンリコ融資など、今は借りやすくなりましたね。
それだけに、安易に購入するリスクは大きいと思います。
星輝さんのように、「利回り」、「稼働率」、「築年数」、物件自体の印象等々をよく吟味することが大切ですね。
これからも頑張って楽しい記事を意見させてください。
[ 2007/09/11 21:37 ] [ 編集 ]

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[ 2007/09/13 00:04 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

おかげさまで、ありがとうございます。
実は私の一つの物件が家賃が安いんです。今は満室で稼動しているので良いのですが、退去が重なったりすると結構ダメージが大きいです。
[ 2007/09/13 10:30 ] [ 編集 ]

山田里志さん

コメントありがとうございます。御ブログは色々勉強になることが多いので日々チェックしています。これからもよろしくお願いします。
[ 2007/09/13 10:37 ] [ 編集 ]

セクスイー部長

更新が待ち遠しいなあ。更新が待ち遠しいなあ。更新が待ち遠しいなあ。更新が待ち遠しいなあ。更新が待ち遠しいなあ。

です。
[ 2007/09/14 10:48 ] [ 編集 ]

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[ 2007/09/14 12:07 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

いつもコメントありがとうございます。
もう少々お待ちくださいませ。

指値の記事がかけない時は皆さんの役に立つような記事を書いてもいいかなって時には思ったりします。

例えば私の知っている業者の紹介とか。
手数料の良い自販機業者とかプロパン業者でいいのを知っていますので。
[ 2007/09/16 11:37 ] [ 編集 ]

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[ 2007/09/17 08:23 ] [ 編集 ]

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[ 2007/09/18 11:46 ] [ 編集 ]

はじめまして。

はじめまして。
同じ不動産投資をしている者です。
僕が気になっていた物件が掲載されていたり、活動範囲が似ていたので勝手にリンクさせていただきました。
不都合ありましたら外しますのでご連絡ください。
[ 2007/09/20 21:02 ] [ 編集 ]

MAKさん

コメントありがとうございます。
活動範囲が同じですか。有益な情報交換できたらいいですね。これからもよろしくお願いします。
[ 2007/09/22 11:59 ] [ 編集 ]

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