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群馬県邑楽郡木造6500万2階建て 

群馬県邑楽郡木造6500万2階建て


群馬県邑楽郡、東武小泉線西小泉駅徒歩15分のところに、
6500万木造2階建て、
平成14年12月新築の物件が出ました(6月2007年)。

現況収入約月64.9万、年778.8万。
満室想定月59万、年708万。

利回りは10.89%満室想定(現況9.98%)

ライズワン
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20070624213114.jpg

20070624213131.jpg


駐車場は15台程度。
入居は12部屋中11部屋。

まあまだ新しいですからね。

持ち主は確か不動産屋さん。

物件はまだ新しいので非常に綺麗ですし、管理状態も良好。


なかなかいい物件がない時には10%くらいの利回りなら売れてしてしまいそうです。


とある都市銀行の計算式でいくらなら融資可能かを計算してみると、6000万円ならトントンなのでフルローンで組めそうです。

5700万円ならばらくらく返済もできそうです。

だから最低5700万円からの交渉スタートになります

5700万円だと利回りは12.4%です。
築浅でこの利回りなら売れそうですね。


さて、いろいろ調べてみるとこの物件、気になるところが結構出てきます。

まずほぼ新築なのに空室があること。
情報が来た時は一室だけの空きだったのが検討している間に空室が三室くらいになったと情報が入りました。

よく見てみると間取りが良くないです。

外廊下に面した形でのキッチン

これが最近人気がないそうです。ちょっと前の物件では良く見かけましたが。


もう一つが立地の問題。
地元の信用の置ける業者さんと話してみるとちょっと辺鄙なところで人気もないし正直お勧めできないとのことでした。


以上のような物件を購入するには、かなり仕入れの段階で抑えておかないと先々安定した安心経営は厳しいです。


最低15%でまわしたいです。
計算してみると4700万円ならば15%でまわりますので今回の指値は


6500万⇒4700万の指値


もしこれが通れば利回りは15%


1800万円の指値ですね。


話が分かってくれる担当さんなので以上のことを全てお伝えしました。

すると彼の返答は

「6000万を切ると厳しいようです。返済がそれくらい残っているので」

とのこと。

じゃあ仕方ないですね。無理してまでも欲しい物件ではありませんでしたから

「そうですか、じゃまた、何かいいのがあったらお願いします」

と伝えて終わりました。


後日談ですが、私の知り合いの業者さんも実はこの物件購入検討したらしいです。

彼の評価は4500万円。私よりも200万厳しい
周りの工場の動向、人口推移など考えられる限りの資料を添付して交渉したらしいですが全く相手にされなかったとのことでした。


プロの査定に比べると私の素人査定はまだまだ甘いということがわかり非常に参考になりました^^

これからも自信を持ってどんどん指していきます

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[ 2007/10/13 11:59 ] 群馬県邑楽郡 | TB(0) | CM(22)

この物件浮上した?

この物件買付が入ったとか売主担当者が言ってましたが?浮上したのかな?近くの会社は撤退するとかしないとか噂で聞きました。
[ 2007/10/13 15:14 ] [ 編集 ]

うらまやしい

惚れ惚れする物件です。キッチンが外廊下に面する?「手元明るくていいじゃない。」とこぶしを握ったセクスイーでした。
[ 2007/10/13 23:32 ] [ 編集 ]

林さん

この物件はちょっと前です。近くの会社って工場のことでしょうか?


セクスイー部長さん

横浜と違って北関東は空室率が高いですから、ちょっとのブレも許されない位のつもりやっておかないとあとで取り返しがつかなくなります。
[ 2007/10/15 21:14 ] [ 編集 ]

北関東は難しいんですね。
物件は素敵に見えて仕方ありません。

横浜は駅からの時間と高低さ、町の特徴、便利さを間違えなければ、ぶれぶれ大歓迎です。空室期間短いです。その分満室でも利回り悪いかな。。。人が多いってことですね。
[ 2007/10/16 14:58 ] [ 編集 ]

マーケティング能力は北関東のほうがシビアに磨けそうですね。
[ 2007/10/16 15:00 ] [ 編集 ]

よく考えていますね!

私のブログへの書き込みありがとうございました。

ところでこの綺麗な物件ですが、地方の物件だと、やはり高利回りでなければ危険だと思います。

それにしましても、数字等で物件の価値を見極めている姿勢は、とても参考になります。

これからも大幅な指値に挑戦していってください。
[ 2007/10/17 17:25 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

北関東は厳しく行かないとやられます。七割入っていれば良いほうって言う業者もいるくらいですから。
町を歩けば分かりますが横浜の1000分の1も人が歩いていませんから。
[ 2007/10/18 08:54 ] [ 編集 ]

山田里志さん

コメントありがとうございます。
これからも頑張ります。次の記事が楽しみです。
[ 2007/10/18 08:57 ] [ 編集 ]

コメントありがとうございました

何かのご参考になれば幸いです。
今後ともよろしくお願いいたします。

益々のご活躍とご健勝をお祈り申し上げます。
[ 2007/10/22 04:18 ] [ 編集 ]

こんばんは^^

コメントありがとう(ニコニコ
ん~今の状態で空きがある物件は厳しいですね。
基本は、これから少子化ですからねw(男性の精子の数まで減ってるらしい><)
団塊世代の人も減っていきますから・・・(だんかいって読んでね、だんこんじゃないよ!)

これから買うなら、現在、空きがないか、もしくは空いてもすく入るという場所のものでないとね~!

そういう物件の利回りは、現在の家賃での計算ではなく、この家賃なら即満室になるという家賃で計算しないと、本当の利回りは、成り立たないです。
[ 2007/10/23 00:58 ] [ 編集 ]

bhycomさん

コメントありがとうございます。
これからも色々教えてください。
[ 2007/10/23 10:20 ] [ 編集 ]

コンドウさん

本当の利回りの考え方は本当にそのとおりですよね。
でも少しでも高く買わせたい業者は「入ってるんだからこの金額で大丈夫です」とか言うんですよね。
ブローカーの話また楽しみにしています。
[ 2007/10/23 10:24 ] [ 編集 ]

昨日は・・・

昨日は訪問ありがとう御座いました。
それにしても、さりげなく山田里志先生まで訪問してるなんて、凄いサイトですねv-219
[ 2007/10/23 22:59 ] [ 編集 ]

資産形成において堅実なパートナーかどうかは重要です。とおもう。
[ 2007/10/28 11:26 ] [ 編集 ]

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このコメントは管理人のみ閲覧できます
[ 2007/10/28 11:32 ] [ 編集 ]

ひろさん

色々勉強になりました。まだ私は法人化に対して知識が全くといって良いほどないのでこれから勉強しなくてはというところです。
[ 2007/10/29 11:50 ] [ 編集 ]

セクスイー部長さん

それはもちろん必要だと思いますよ。熱くなってしまった時に冷静にさせてくれることもあります。よね?
[ 2007/10/29 11:52 ] [ 編集 ]

賃貸物件に限らず物件を買うときに大切なのは、売却理由です。
指値の限界が見えてきます。

相手の借り入れ、会社の状態、その他の事業計画等、を調査して、相手が売却しそうな金額を予測して指値をします。

知り合いの業者で、なんでもかんでも、無茶な指値をして買い取ろうとしていた業者がいるのですが、最近では情報が激減して苦しい状況になってしまいました。

指値は、自分の都合と相手の状況を考慮して、指すといいと思います。

といいながら、私も叩きすぎて、相手が激怒することも多いですけどねw
[ 2007/10/30 10:10 ] [ 編集 ]

コンドウさん

いつも本当に非常に勉強になります。また色々教えてください。

私もなるべくいい数字で指したいのでたくさん情報を集めようとするのですがなかなか思ったように情報を集められなくて苦労することが多いです。

自分の力量不足なのだと思い精進しております。
[ 2007/11/04 23:48 ] [ 編集 ]

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[ 2007/11/05 00:08 ] [ 編集 ]

こんばんは
コメントありがとうございました。

昨日、コメント荒らされてしまって・・・><

不快な想いをされませんでしたか?

ご迷惑をおかけして申し訳ございませんでした。
[ 2007/11/06 01:24 ] [ 編集 ]

コンドウさん

全然問題ありませんでした。
これからも遊びに行きますね。
[ 2007/11/08 11:07 ] [ 編集 ]

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