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栃木県小山市投資不動産3500万円鉄骨三階建て 

栃木県小山市投資不動産3500万円鉄骨三階建て


駅東通り1丁目、JR東北本線(宇都宮線)(上野-宇都宮)小山駅徒歩7分のところに、
3500万鉄骨三階建て、
2DK - 洋室 6.0(帖)・ 和室 6.0(帖)・ DK 6.0(帖)
1988年(昭和63年)2月上旬新築、
バス・トイレ別・洗濯機置場室内有の物件が出ました。

現況収入月約23万、年276万。
満室想定月38万、年456万。

利回りは13%満室想定(現況7.8%)

エコーハイツ
20070624141645.jpg


エコーハイツ間取り 2DK 44.0㎡
20070624141707.png


駐車場が数台分足りません。
また7部屋中3部屋が空き室。

持ち主は地元では有名な資産をたくさん持っている不動産屋さん。

この不動産屋なぜかあまり売り情報を周りの不動産屋に出していることを知られたくない様子。

自分のお客にはずいぶん前からこの物件が売りに出ていることを伝えているようですが、業者に情報を少しずつ漏らし始めたのはそれから半年後くらいです。

物件は非常に綺麗ですし、管理状態も良好。
ただネックは駐車場が足りないこと。

確か売りに出す理由も駐車場が足りないから客付けに困って嫌になったという話しだったはず。

そうするとこれからも客付けに困る可能性は十分あるので満室はなかなか今の家賃ですと厳しそうです。

なので現況の入居状況かもしくは半分以下の入居でも回るくらいで購入しないと破綻します。

駐車場代などを考えて家賃を計算してみると5万が適当かと思われます。


そんなこんなで私の評価では1600万。少し上乗せして1800万までならOKくらいの判断です。


3500万⇒1600万の指値


もしこれが通れば利回りは17.15%(現況)。28.25%(満室)

かなりの指値になりますがこれくらいでないと収益物件買う意味がありません。

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[ 2007/06/24 20:41 ] 栃木県小山市 | TB(0) | CM(8)

もうやめたら

あまりにも無謀すぎて客観性がないからもうやめたら?
そんな指値でとおるなら、他の人が先にかうと思うよ。いいかげんに気付いたらいたら?
[ 2007/07/10 17:48 ] [ 編集 ]

もっとやって

最近あまりに売主がブームに乗って馬鹿にした値付けをしてくるので、お灸をすえるためにもどんどん指して!
[ 2007/07/12 00:20 ] [ 編集 ]

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[ 2007/07/12 22:44 ] [ 編集 ]

やめたらさん

コメントありがとうございます。

確かに無謀すぎるのかもしれませんね笑。
のんびりと急がずに通ればラッキーという感じなので温かく見守ってください。
客観性をもつにはどうしたらいいかも教えていただけたら嬉しいです。
[ 2007/07/17 12:05 ] [ 編集 ]

売主嫌いさん

応援ありがとうございます。
お言葉に甘えてどんどん指値をしていこうと思います。
確かに今の値段はかなり高いものが多いですよね。あれじゃ買えませんよね。リスク、採算などを確実なものにするには。
[ 2007/07/17 12:08 ] [ 編集 ]

うーん

私は売ることも買うこともあるので、どちらのご意見も良くわかるのですが、

>のんびりと急がずに通ればラッキーという感じなので>温かく見守ってください。

お客様はそういうスタンスで全然OKなんですが(笑)。

不動産売買は完全成功報酬制ですから、絶対に通らないであろう無茶な指値を続ける客は忌避されます。担当営業も「相場を知らない奴」という評判が立つと、業界内で商売に差し障りますので。担当替えで新人クンの練習台にされたら黄信号だと思って下さい。

他人の値踏みは参考になりますし、無茶指しに対する反応を見るのも興味深いので、上記のリスクをご承知の上でしたら応援したいと思います。
[ 2007/07/19 01:27 ] [ 編集 ]

昔営業今大家 さま

とても有効なアドバイスありがとうございます。
これからも色々とご教授いただけたらと思います。

私の場合今のところ担当はその会社の社長もしくは長年営業をしている人です。
一箇所だけ新人を当てられるところがあります。色々教えてやってくださいとその人の上司には言われていますが、黄色信号ですかね(苦笑)。
[ 2007/08/04 23:49 ] [ 編集 ]

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[ 2007/09/12 12:46 ] [ 編集 ]

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