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茨城県水戸市投資物件6500万円木造二階建て  

茨城県水戸市投資物件6500万円木造二階建て


水戸駅より3・5キロ(最寄のバス停まで300メートル)のところに
6500万円、木造二階建てが二棟一括、平成9年新築の物件が出ました。
A棟は1K12室。B棟は1K8室の合計20室。
駐車場は15台分。
現況は14室稼動なので7割稼動。
年収672万なので現況10.3%

利回りは80%の入居見込みで11.8%という告知のされ方(少し変わってますよね。満室は厳しいということなのでしょうか?)。

立地がある意味非常にいい物件。
とある大学の真横。
歩いて一秒で大学の敷地に入れるくらい笑。


現場に行ってみると売主さんと先方の仲介さんが待っていてくれました。
売主さんは資産家で他にも色々持っているとこと。
最近大きな病気をして資産ばかり持ってても仕方ないと気づき、整理しようと思い始めたとのこと。

入居は学生が中心なので駐車場の余りは近隣に貸し出している。
日当たりの悪い3部屋くらいは所有者が物置にしている。
自販機の売上がなかなかある。

以上のことが現場で分かりました。

またその物件には「NTTひかりがこの物件には届いています」という看板がついていて、それが非常に宣伝効果があるとのこと。

所有者さんが実際に立ち会ってくれると色々分かるものですね。


空き部屋を見せてもらいましたが、いくつか私の嫌いな三点ユニットがありました。
やはりそちらの入居率は悪いらしいです。


さて、指値の時間です笑。

今回の私の物件に対する評価では4500万。


6500万⇒4500万の指値


もしこれが通れば利回りは21.3%。

銀行担当者と相談してみると6000万までなら融資可能とのことでした。
しかしあの日当たりの悪い部屋と三点ユニットをみると築年数が経った時の家賃の下落が容易に予想できます。

今は4万円の賃料ですがすぐに3.5万になるでしょう。
実際今春の入居の人にはその額で入居している人もいるとのこと。
するとその額を土台にして年収を想定しなくてはならないのでどうしても大きな指値になります。


その後この物件は満額で話しが動いていると聞きました。
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[ 2007/05/22 12:53 ] 茨城県水戸市 | TB(0) | CM(0)

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