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自動販売機情報 

自動販売機お得情報


所有物件に空きスペースがあると設置をまず考えるのが自動販売機だと思います。

私の所有物件にも自販機はあります。設置検討の際かなりの数の会社に問い合わせました。

自分で開拓したもの・人からの紹介などなど合計するとその数15社以上!にのぼりました。


ネットなどを含めると相当の情報を集めたのですが、大体の条件は以下のとおりでした。

①電気工事などは自動販売機設置業者負担(諸条件あり)
②自動販売機は業者の無料提供
③一本当たりの販売手数料10円~30円
④基本的にメンテナンスフリー
※契約により電気代を負担してくれる場合もある


で、いつもどおり私は厳しく交渉しました。指値も厳しめなように


世の中ぶっちゃけ交渉だと思います。私の場合、海外生活とかしてきた影響なのか必要な時には言うべきことを言って生きています。もちろん引く時は引きます。


で、あの手この手で頑張った結果、③の手数料について上記を上回る販売マージンをもらえる会社を数社発掘しました。

私の物件は駅近でもなければ都心の物件でもありません。いわゆる地方物件です。


でも上記以上の条件を引き出せたのは粘り強い交渉の結果だったと思います。


もしも真剣に自動販売機設置を検討されている方でご興味がある方はご連絡ください。コメント欄かメールsashinenikki@yahoo.co.jpでどうぞ。

また、その他ご相談あれば何なりと。

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[ 2007/09/22 14:30 ] 自販機プロパン得情報 | TB(0) | CM(22)

福島県福島市投資物件1億1500万鉄筋コンクリート四階建て 

福島県福島市投資物件1億1500万鉄筋コンクリート四階建て


JR東北新幹線福島駅徒歩52分のところ(4.1km離れているので歩く距離じゃないですね笑。 福島市岡部字姥畑24-5他)に
1979/01新築、
価格11,500万円、
3DK×24戸、2LDK×8戸、
満室時表面利回り 16.24%
RC(鉄筋コンクリート) 4階建
駐車場33台分有の売りマンション(パレス福島東)が出ました(2007年5月付)。

20070905182621.jpg

20070905182608.jpg



土地面積:2340.17㎡
建物面積:1921.28㎡
構造:鉄筋コンクリート造陸屋根4階建

と聞いたときはでかいなって思ったのと同時に興味が湧いたのですが、
築年が昭和54年11月と聞いてトーンダウンしてしまいました。

新耐震法の前じゃん。。。


色々調べたりいろんな方の意見を聞いてみると安全にいくならばS56年以前の建物は買わないほうがいいという意見が大半でした。


一人だけ私の信用する人なのですが、彼が昔のものほど意外としっかりと作っていると言っていましたが。


彼が言うには

「バブル辺りの物件が一番怪しい。手抜き、安い材料のオンパレードが始まったのはそこらへんだ」と。

「古い物件ではそのようなことは全くなくしっかりと作っていた」と現場からの貴重な意見でした。


で、紹介してきたのは知り合ったばかりの不動産屋さん。
ノンリコ物件として紹介してきました(銀行に相談済み)。

最初に紹介を受けたのはゴールデンウィーク辺りでした。


その時は、空部屋5室、その他1室管理人使用なので収益なし。
満室時想定年収:18,672,000円
満室時想定利回:16.23%
現況年収:16,224,000円
現況利回:14.10%
平成17年大規模修繕工事済
敷地内児童遊園付

という概要でした。

その時は他の物件(栃木県小山市のメゾネット)に取り組んでいたので、あまり関心がなかったのですが、銀行の話をきいたり、その後満室になった話を聞いたのでちょっと興味が湧きました。


ただし、築年数が古すぎるので本当にお得と思える金額でのみ購入しようと決めました。

金額は全くいじらなくてもノンリコで買えるのですがそれでは面白くありませんので。

持ち主は東京の業者。転売目的だそうです。確か二年位前に競売で落としたものです。

いくらで落としたのかは分かりませんが、いつものようにこちらで勝手にささせてもらいます。


一応、

「いくら位までさせそうですか?」

と聞いてみると

「満額じゃないとだめと売り主が言っています」

という回答が来ました。


つまりこの業者さんは持っていってくれないということでした。
まあもっていっても通らないからもっていかないのは当たり前ですよね。


なんて話を他の業者さんとしていたら、この人は理解のある人かつ実績のある人らしく私の指値を「やってみましょう」と言ってくれるではありませんか!!


ということで、8000万の買い付けを持っていってくれることになりました。


買主の味方です。

こういう方がこの業界もっと増えてくれると買主主導の不動産業界になるんだと思います。


1億1500万⇒8000万の指値


もしこれが通れば利回りは23.34%




で、8000万でもっていってもらった結果は

「1億1000万円近くでお願いします」

との売主の返事でした。

って少しは安くはできるってことですよね。
それを知ることができたのでやってみる価値は十分ありました。


満額のままでもノンリコで融資がつき、返済も収入の半分以下で毎月キャッシュフローが70万近く残る計算でした。


数字だけを見ると非常にもったいない物件を逃した気もします。
が、色々先のことを考えると大変そうなので満足のできる金額ではないので購入をやめました。

銀行の担当は結構やる気まんまんでしたがもっといい物件購入を目指すことにしました。


☆この物件色々調べてみると実は変なところ(不安要素)がいくかあったのも購入しなかった一因です。
例えば平成17年6月1日付けで11室入居。
家賃滞納者が多かった過去がある。今も数名いる。家賃が安いので低所得者向けの物件となっている。などなどです。

不安が少しでもある時はそれが排除できる時は購入しますがそうでない時はスルーすることにしています。

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[ 2007/09/07 19:11 ] 福島県福島市 | TB(0) | CM(15)

栃木県小山市投資物件7500万円木造二階建て  

栃木県小山市投資物件7500万円木造二階建て


JR宇都宮線小山駅より徒歩22分(ぎりぎり徒歩圏?驚くなかれ歩く人もいるそうです)のところに7500万円、木造メゾネット(何故か好きなのです)と店舗一つ、平成11年新築の物件が出ました。(2007年4月付)

利回りは9.7% って低すぎですよね笑?
都心じゃないんだから。


小山市土塔東谷227-4
ジーエルハイツ
20070529104233.jpg

img10199.jpg

img10199l.jpg


もうかれこれ売りに出て二年くらい経つらしいです。
地方の物件でこんなに利回りが低いのでほとんどの人が無視していたとのこと。


で、これがタイミングよく競売直前らしいのです。

だからちょっと任意売却気味?の物件です


私のところに話しが来たときには仲介さんは6500万円なら確実に大丈夫と言っていました。

この時点で利回りは11.2%に上昇。


もちろんこれだけ駅から離れているので駐車場は完備です。


メゾネットが二棟あり、それぞれ3部屋、4部屋の合計七部屋。
家賃は現況7万前後。店舗は13万。
で、満室想定は730万。


空室は一つのみなのでまあまあの収入が入るのかと思いきや7部屋中2部屋は大家さんが使っているとのこと。


だからその部分の家賃は上がってこないわけです。
正確には分からないらしいのですが、大体7万×4部屋賃貸+13万の店舗なので合計41万円前後の月収入。


また、何故か空室の鍵は仲介さんは持っていないらしく中に入ることはできませんでした。

ちらっと周りをみて終わり現場にいたのはほんの数分。

なんか不安な要素は多いのですが、立地は地元の業者によるとなかなかのところらしいです。


区画整理が終わって土地の形も非常にいいです。

だから競売になれば業者がこぞって入札するみたいです。

ちなみに間取りはメゾネットは3DKの57平米強。
中を確認していないので何ともいえませんがまだ建ってから8年なのでそれほど古くはないと信じています笑。


そういえば、現地に行ったときに大家さんに出くわしました。

凄く太った強欲そうな中年女性を想像してください。
それを三頭身にしてみましょう。

その想像図が今回の大家さんです。

色々お聞きしたかったのですが、競売直前だから余り話したくないはずなので聞きませんでした。



で、今回の私の物件に対する評価では4000万。少し上乗せしてもOKくらいの判断です。


7500万⇒4000万の指値


もしこれが通れば利回りは大体ですが18.3%


銀行担当者と相談してみると4500万までなら融資可能とのことでした。

その金額で買っても利回りは16.2%だから悪くはないんですけど、ちょっと今回は大家さん使用分の2部屋と空いている一部屋がどれくらいリフォームを必要とするのか分からないので、リスク回避として購入価格は低く抑えておきたいのです。


明日の朝に買い付けを出します。

どうなるのか楽しみです。


今回の物件には銀行の抵当が6000万円弱まだ残っているらしいのでかなり大幅な指値であることは分かっているのですがこれくらいで買わないとこちらに面白みが全くありませんので、心を鬼にしました。

「まあOK」という金額で購入するんではなく「これなら買いたい」って価格で購入しないと後々厳しくなりそうで。

安全志向なのでなかなか10%ごときの物件は買えません。



(買い付け結果)
支店長が私の買い付け額と競売の査定額とを比べてから判断するそうです。


(6月追加情報)
競売決定です。


(9月4日開札結果)19(ケ)29 畑(現況;宅地)
1~6 小山市大字土塔字東谷 買受可能価額\28,712,800 入札価額\45,510,000 売却決定 入札本数3

売却価額4500万ちょいというのは銀行の評価と大して変わらない額ですね。
私も入札すれば買えたかもってことですね。

昨日地元の業者さんと話していたら5000万後半に行くんじゃないのって話だったので思ったより低い額で取引されるんですね。


その業者さんから差し押さえが着いている物件で17~20%くらいの平成、鉄骨物件が流れてきそうです。

具体化したら記事にしますね。

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[ 2007/09/05 17:40 ] 銀行・任売物件 | TB(0) | CM(7)







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