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栃木県小山市投資不動産3500万円鉄骨三階建て 

栃木県小山市投資不動産3500万円鉄骨三階建て


駅東通り1丁目、JR東北本線(宇都宮線)(上野-宇都宮)小山駅徒歩7分のところに、
3500万鉄骨三階建て、
2DK - 洋室 6.0(帖)・ 和室 6.0(帖)・ DK 6.0(帖)
1988年(昭和63年)2月上旬新築、
バス・トイレ別・洗濯機置場室内有の物件が出ました。

現況収入月約23万、年276万。
満室想定月38万、年456万。

利回りは13%満室想定(現況7.8%)

エコーハイツ
20070624141645.jpg


エコーハイツ間取り 2DK 44.0㎡
20070624141707.png


駐車場が数台分足りません。
また7部屋中3部屋が空き室。

持ち主は地元では有名な資産をたくさん持っている不動産屋さん。

この不動産屋なぜかあまり売り情報を周りの不動産屋に出していることを知られたくない様子。

自分のお客にはずいぶん前からこの物件が売りに出ていることを伝えているようですが、業者に情報を少しずつ漏らし始めたのはそれから半年後くらいです。

物件は非常に綺麗ですし、管理状態も良好。
ただネックは駐車場が足りないこと。

確か売りに出す理由も駐車場が足りないから客付けに困って嫌になったという話しだったはず。

そうするとこれからも客付けに困る可能性は十分あるので満室はなかなか今の家賃ですと厳しそうです。

なので現況の入居状況かもしくは半分以下の入居でも回るくらいで購入しないと破綻します。

駐車場代などを考えて家賃を計算してみると5万が適当かと思われます。


そんなこんなで私の評価では1600万。少し上乗せして1800万までならOKくらいの判断です。


3500万⇒1600万の指値


もしこれが通れば利回りは17.15%(現況)。28.25%(満室)

かなりの指値になりますがこれくらいでないと収益物件買う意味がありません。

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[ 2007/06/24 20:41 ] 栃木県小山市 | TB(0) | CM(8)

栃木県小山市(間々田駅前)4500万重量鉄骨三階建て平成元年築 

栃木県小山市(間々田駅前)4500万重量鉄骨三階建て平成元年築


宇都宮線間々田駅徒歩3分に
4500万円、重量鉄骨三階建て、平成元年新築の物件が出ました。

レジデンス暁
20070609112958.jpg

1K、2DKの混合タイプ+一つの店舗。


全部で11室、駐車場なし
現況は1Kが4部屋中一つ空き、2DKが6部屋中三つ空き、店舗は営業中。
年収は現況398.4万。
満室想定だと618万。

利回り現況8%←満室だと13%。


地元業者からの紹介です。


この物件概要を聞いたときは大して興味が出なかったのですが、自分の投資範囲内の知識を増やすためと思い見に行きました。

間々田は地元の業者が口をそろえて人気がない場所って言うある意味魅力のある場所です笑。

その人気のなさを皮膚で確かめてみたくなったのがわざわざ間々田に行った理由です。

行く前から入居状況を見れば人気のなさは分かっていましたが、実際行ってみると、まず人気(ひとけ)がありません。

駅前のコンビニががらがら。

小さな不動産屋が一つ。

後はロータリーが印象に残るのみでした。

お隣にある物件は駐車場が完備していて新しいからだと思いますが素晴らしい稼働率でした。

さて、話しはレジデンス暁に戻りますが、中に入ってみるとなかなか広くて悪くはない間取りでした。

1Kでちゃんと洗面台があったのには驚かされました。

でもなんかぐっとは来ませんでしたね。
数をたくさん見ているとぐっとくるときとそうでない時とありますが、今回は完全に後者でした。


一応その後銀行にも打診してみると入居の悪さが影響して3000万も厳しいとのお返事。

よって
4500万⇒2500万の指値


もしこれが通れば利回りは24.7%←満室想定。現況は15.9%。

この金額で買えてしまっても困る感じの物件でしたので、仲介さんにお返事をするときは「これくらいの額しか融資がでなさそうなので無理ですね」ってお返事をしたら「そうですね」との回答だったので一安心でした笑。

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[ 2007/06/14 09:47 ] 栃木県小山市 | TB(0) | CM(0)

埼玉県幸手市1棟売りマンション5980万円鉄骨2階建て 

埼玉県幸手市1棟売りマンション5980万円鉄骨2階建て


東武日光線幸手駅徒歩10分のところに
5980万円、重量鉄骨2階建て、昭和63年新築の物件(コスモコーポ)が出ました。

利回りは11.25%
20070604125432.jpg



これも某ネットの○○大家さんからの情報。

何人かの人が取り組んだが、融資が付かなかったとのこと。

この物件は隠れた魅力があって容積率が400%。

建替えのときにもっと大きいのができるのです。
用途地域は商業地域です。

近隣に駐車場はありますが、敷地内には5台分しかありません。

ちなみに部屋数は12部屋。

この時点でほぼ見送り決定です。

でも一応

まあ、評価も悪くはないので一応指しました。


5980万⇒5000万の指値(かわいらしく)


するとまたまた「そんなんじゃ、もっていけないよ」と言われ、買い付けを拒否されました。

この仲介さんは私の意見をあまり聞いてくれない方でした。

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[ 2007/06/07 20:59 ] 埼玉県幸手市 | TB(0) | CM(1)

埼玉県行田市8000万円鉄骨3階建て2棟一括 

埼玉県行田市8000万円鉄骨3階建て2棟一括


秩父鉄道持田駅徒歩11分のところに
8000万円、重量鉄骨三階建て、平成元年新築の物件(ツインハイム石山)が出ました。

利回りは17.6%


某ネットの○○大家さんからの情報。
ある方の奥さんが購入しようとしたらしいのですが融資が付かなくて私のところに流れてきました。
500万ほどのかたい収入があるのに融資が流れたらしいです。


2棟一括ですので建物評価も出ました。
また土地も250坪以上あり、駐車場は15台分(全戸20部屋なので5台分たりないのですが)あり評価もばっちり出まして、積算で評価をだすと一億を軽く超える優良物権です。


実際に見てみると、建物はアールがあってかなりかわいらしい造りです。
ただし外壁がかなり汚く、また、階段部分のさびも激しいので修繕がかなりかかりそうでした。


部屋の中は1KなのですがL字型のキッチンとカウンターテーブルがあるおしゃれさ。
なのに和室笑。

なんなんでしょね、このアンバランスさ。


仲介の担当が融資付けには自信満々だったので全てお任せしてみました。

一週間ほど待って返事が来たのですが、無理だとのことでした。
理由は半分位が空きであること、入居のほとんどが外国人であること。


まあ現況が10%そこそこで駐車場の不足も気になった物件なので積極的に指値をする意欲もうせていた所だったのでちょうど良かったのかも。

またここら辺の立地がよく分からないし、埼玉の中では比較的マイナー駅なので。。。と後ろ向きになってしまいました。


まあ、
8000万⇒5000万の指値

位なら買ってもいいかなって感じでした。

すると利回りは28%。


仲介さんにこの話しをしたら

「そんなんじゃ、もっていけないよ」と言われ、買い付けを拒否されました。

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[ 2007/06/06 20:38 ] 埼玉県行田市 | TB(0) | CM(0)

埼玉県朝霞市1棟売りマンション1億1000万円鉄筋造五階建て 

埼玉県朝霞市1棟売りマンション1億1000万円鉄筋造五階建て


東武東上線朝霞駅より徒歩20分、上の原バス停三分のところに
1億一千万、鉄筋、平成元年新築の物件が出ました。
満室想定年収入1141万円。

利回りは11%


アコルデ朝霞
20070604112910.jpg



この物件はやはり某ネットでの仲介さんの物件で西川口の物件と一緒に見にきました。

個人的にはこんな利回りでは買えないなあって思う物件でしたが紹介者のK森さんはこれがほぼフルローンで買えるからお勧めだと言っていました。

確かにキャッシュフローもある程度回るけどなんだか惹かれなかったですね。


とりあえず指値は

1億一千万⇒8000万の指値

を考えていましたが、満額買い付けが数本入ったようで無視されました笑。


それにしてもフルローンで買えたらそれで良いって考え方なのはどうなのかなって?疑問を与えてくれるいい経験になりました。

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[ 2007/06/05 20:33 ] 埼玉県朝霞市 | TB(0) | CM(0)

埼玉県川口市投資不動産2億4500万円鉄筋コンクリート造り三階建て 

埼玉県川口市投資不動産2億4500万円鉄筋コンクリート造り三階建て


JR京浜東北線西川口駅2キロのところに2億4500万鉄筋コンクリート三階建て、平成元年新築の物件(福寿マンションORエトワール青木)が出ました。

全てファミリータイプ3LDKで20室、駐車場完備、満室稼動、年収約2千480万円。

利回り現況約10%


某有名仲介さん(ネット仲介のさきがけ)からの紹介です。まだ人数が少ない頃だったので車で案内してもらえました。

これだけの額がオーバーローンできるという触れ込みでした。
確かにこれ一つ買えば収入がかなり加速します。

月キャッシュフローもは100万くらい行きますからね。
金額の大きさは魅力でした(実はこれは少し過去の話しです)

正直この当時(数年前なのでH17年かH16年)、こんな大きなローンをひく勇気がありませんでした(今はありますが。。。)ので、積極的に購入姿勢には入れませんでした。

現地で建物を確認するととてもグレードが高く、おしゃれなつくりでした。とあるホームセンターの会社の社長の所有物件で、返済が苦しくなり手放すことになったというストーリーだったと記憶しています。


指値は

2億4500万⇒2億の指値

のつもりでいましたが、満額買い付け10本くらい入り、その後値段が上がりどなたかが購入されたようです。

かれこれ数年前の話しになりますが、昨今の値上がりを考えると含み益をこの物件はかなり出しているのではないでしょうか。

でもこれくらいの物件って出口がなかなか難しいんじゃないかなって思います。

空き室に自分が住んでもいいなあって思えるかなりの優良物件でした。

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[ 2007/06/04 11:17 ] 埼玉県川口市 | TB(0) | CM(0)

東京都北区王子軽量鉄骨8980万二階建て 

東京都北区王子軽量鉄骨8980万円軽量鉄骨二階建て


JR京浜東北線王子駅より徒歩6分、営団地下鉄王子駅徒歩10分、都電の駅より徒歩数分のところ
売買価格8980万円、年間収入662万円、軽量鉄骨二階建て、平成15新築の物件が出ました。
利回りは7.37%(サブリース解除時)
ただいま一部屋空き。

クーネル栄町
th_131170060200281.jpg




大手N不動産より頂いた情報。

東京で駅近なので駐車場はありません。
全8部屋。
ほぼ新築なので部屋は綺麗。
ただ狭い。。。。
ロフトはありましたが15平米くらい。

救いなのはバストイレ別。

この狭さで家賃は相場よりも高い7万強(1階は六万円強)。新築だからでしょうね。

バスの中には最近ありがちな乾燥、暖房、冷房がついていました。
もしかしたらミストシャワーもあったかもしれません。

でも、自分がこの部屋に住むかというと。。。。ちょっと厳しいかなって思いました。

だって狭いんですよ、本当に。

安いならまだしも相場よりも高いし!!

最近はゆったりワンルームが主流になってきているのちょっとこのセマセマワンルームは五年後くらいから家賃がた落ち、または入居者激減って道をたどるのではないでしょうか??

近隣は住宅街。

王子駅は私鉄の南北線も乗り入れているので非常に便利。
駅前には美味しいラーメン屋とかマックとかスタバとか銀行もあって一人暮らしの環境としては文句ないんですけどね。。。

東京なので空室が出ても埋まりやすいって担当の人は言います(私の所有物件が東京以外なのでそれを引き合いに出しての話しです)が、本当かな??って。

ターゲット層が見えないんですよ。


「とりあえず5000万で」ってかる~く指しておきました笑。

8980万⇒5000万の指値


もしこれが通れば利回りは13.2%弱。


とりあえず銀行と相談してみました。
すると評価としては5000万程度。
私と同じ判断です。


仲介さんに話しを持っていってもらいましたが、先方がそれでは難しいとのことでした。

東京の物件はやはり利回り低いですよね。
新築で10%回れば良いですけど大体は無理ですからね、魅力ありません。


(後日談)
その仲介さんが取引のあるO信託に話しを持っていったところ7000万後半の評価が出たそうです。
私の自己資金と合わせると買うことはできるのですが、そこまでして買いたいと思う物件ではなかったので丁重にお断りました。

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[ 2007/06/04 10:53 ] 東京都北区 | TB(0) | CM(5)

埼玉県本庄市投資物件6500万鉄骨三階建て 

埼玉県本庄市投資物件6500万鉄骨三階建て


本庄駅より徒歩17分位のところに
6500万円、鉄骨三階建て(一階部分は駐車場)、平成9年新築の物件が出ました(って言ってももう半年は売れ残っているようです)。

全部で10室、駐車場も全戸完備。
現況は満室稼動(の見せ掛けで実は一室夜逃げとのこと。。。)
年収592万。
利回り現況9.1%←低すぎ!
20070603095434.jpg

20070603095401.jpg



31平米あるのでゆったりしたワンルームであることと、駐車場完備、そしてキッチンにカウンターが付いているというしゃれたところがチャームポイント。5000万の物件とほぼ同じ内容です。
平米数がこちらの方が少し大きいので家賃も数千円高いということと総戸数が2つ多いという違いが主ですね。
あとは道路付けがいいという違いもあります。

もちろんバストイレ別です。
洗濯機置き場はどこか図面からは分かりませんが、収納もたっぷりあって間取り的には問題なさそうです。

家賃は夜逃げの部屋だけ他の部屋の家賃と比べて高めです。
それを含んでの上記の年間家賃なのでキツメの指値をしなくてはなりません。

相場と比べると他の部屋の家賃は無難な設定のように思えます(場所柄比較対象が余りありませんが)。


この物件も比較的ローンが長めにひけるのとカウンターがあるので興味が出ました。


さて、指値です。

今回の私の物件に対する評価では4500万。


6500万⇒4500万の指値


もしこれが通れば利回りは13.1%←まあまあですかね。この築年数ですと。


銀行は6000万前後の融資可能なようですが、自分としてはそれではぜんぜん面白くないですね。

だって利回りは10%切るし、キャッシュフローは出ないし。

今のご時世そんなこと言ってると何も買えないぞって言われますが、そんなの気にせずに頑張ります。

こちらの物件も過去に一度5800万くらいの指値が通ったことがあるらしいので最終的にはそれくらいで売れるんでしょうね。

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[ 2007/06/03 10:04 ] 埼玉県本庄市 | TB(0) | CM(0)

埼玉県本庄市投資物件5000万鉄骨三階建て 

埼玉県本庄市投資物件5000万鉄骨三階建て


本庄駅より徒歩13分位のところに
5000万円、鉄骨三階建て(一階部分は駐車場)、平成9年新築の物件が出ました。
全部で8室、駐車場も全戸完備。
現況は満室稼動。
年収436万。
利回り現況8.7%←都心かよ!

20070603003320.jpg

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20070603003348.jpg

27平米あるのでゆったりしたワンルームであることと、駐車場完備、そしてキッチンにカウンターが付いているというしゃれたところがチャームポイント。

もちろんバストイレ別です。
洗濯機置き場はどこか図面からは分かりませんが、収納もたっぷりあって間取り的には問題なさそうです。

家賃も相場と比べても無難な設定のように思えます(場所柄比較対象が余りありませんが)。


比較的ローンが長めにひけるのとカウンターがあるので興味が出ました。


さて、恒例の指値の時間です笑。

今回の私の物件に対する評価では3500万。


5000万⇒3500万の指値


もしこれが通れば利回りは12.4%←まだ低いですね。こんなんで買って大丈夫なのかな??


銀行担当者と相談してみると4000万までなら融資可能とのことでした。

過去に4500万円の指値が通ったことがあるらしいので4000万ちょいくらいの額で決まる可能性はあるかもしれませんが、それくらいの利回りならもっと立地の良いさいたま市などでも発見できます。
だから上限が3500万でいきます。

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[ 2007/06/03 00:35 ] 埼玉県本庄市 | TB(0) | CM(1)







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