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埼玉県さいたま市投資物件1億3800万鉄筋コンクリート造3階建(地下 1階) 総戸数 19戸  

埼玉県さいたま市投資物件1億3800万鉄筋コンクリート造3階建(地下 1階) 総戸数 19戸


埼玉県の東武野田線七里駅徒歩8分のところに

年間収入 1388.88万円

満室時利回り 10.06 %

20070531134522.jpg


1989年7月 (築 17年)
物件名 MandM大宮
鉄筋コンクリート造3階建(地下 1階) 総戸数 19戸
住所 埼玉県さいたま市見沼区小深作

土地面積 335m2 【101.33坪】
間取り 1LDK×19戸 建物面積 667.52m2【201.92坪】

この物件は利回りがぜんぜん高くないし、立地的にどうなのかよく分からないです。

とりあえず銀行に相談してみると1億二千万円くらいなら収支は回りそうとのこと。


すると
1億3800万⇒1億2000万の指値

が最低ライン。


もしこれが通れば利回りは11.57%。

これでも利回りがぜんぜん高くないのでやはり興味が出ません。

少し様子を見てみてまだ残っていたら大きく指値をして挑戦してみようと思います。

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[ 2007/05/31 13:46 ] 埼玉県さいたま市 | TB(0) | CM(0)

茨城県ひたちなか市投資物件一億二千万鉄骨三階建て 

茨城県ひたちなか市投資物件一億二千万鉄骨三階建て


勝田駅より徒歩30分のところに
4400万円(売り出し当初は一億二千万円)、重量鉄骨、平成2年新築の物件が出ました。
利回りは26%

20070522120027.jpg


ただし借地なので地代を毎月18万2000円払わなくてはならないので実際の利回りは21,2%。

それでも昨今の状況を考えると破格の優良物件。

管理会社も信頼の置けるところなのでぜひとも購入しようと思い、動き始めました。

駐車場は完備しています。数台分余分もあったと記憶しています。
空室は二つのみでその2つは即入居できるようなリフォームが完了していました。
全部で30部屋なので2部屋空きは優秀だと思います。

家賃設定が相場と比べてかなり低いのと敷礼なしというのが大きなポイントのようです。

滞納に関しては保証会社を使うので問題ないとのこと。

間取りは統一で1K。
建築当初は和室だったものを必要に応じてフローリングにしています。
扉だけは和室のままだったりしますが。。。

駐車場込みであれだけゆったりしている1Kで募集条件も上記のようなので空き部屋がきまるのも時間の問題かもしれませんね。

気になる点は3点ユニットという点ですが入居実績、家賃設定を考えると特に問題とはならなそうです。


持ち主は有名な上場会社。

今回の大幅な値引は何故かは分かりませんが魅力のある物件であるには変わりません。

話しをとりあえず進める事にしました。


今回は指値をしなくても全く問題ないのですが、自分の中で指値が恒例行事になっているので笑、とりあえず指しました。


4400万⇒4000万の指値


とかわいらしく。
もしこれが通れば利回りは23.3%(借地代支払い後)。

銀行担当者と相談してみると机上の計算ではフルローンもオーバーローンも可能とのことでした。(7000万位の評価)


同時進行で、指値の下交渉を担当さんにしてもらいましたが厳しいとのことでした。

50万でもいいからまけてくれる様話しました。


GWだったのでなかなか話しが進まなかったのが悔やまれるのですが、競合が出てきてしまいました。

その競合は現金を用意できるとのこと。

売主の社長は現金好きの方で買い付けなんかくそ食らえ(失礼!)という方らしく、ここで私の負けが濃厚となりました。

乗りかけた船なので一応買い付けはだしました。それも満額で(不本意ですが)。

ま~私の手元にこの物件が来る可能性はゼロに近くなってしまいましたが、一応最後まで頑張ることにしました。


今回の件でやはりこの世の中金なんだな~って実感しました。


仕方ない。また次です!(とは言いながらまだあきらめずにいます。可能性は少しありますので)

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[ 2007/05/23 12:01 ] 茨城県ひたちなか市 | TB(0) | CM(0)

茨城県水戸市投資物件6500万円木造二階建て  

茨城県水戸市投資物件6500万円木造二階建て


水戸駅より3・5キロ(最寄のバス停まで300メートル)のところに
6500万円、木造二階建てが二棟一括、平成9年新築の物件が出ました。
A棟は1K12室。B棟は1K8室の合計20室。
駐車場は15台分。
現況は14室稼動なので7割稼動。
年収672万なので現況10.3%

利回りは80%の入居見込みで11.8%という告知のされ方(少し変わってますよね。満室は厳しいということなのでしょうか?)。

立地がある意味非常にいい物件。
とある大学の真横。
歩いて一秒で大学の敷地に入れるくらい笑。


現場に行ってみると売主さんと先方の仲介さんが待っていてくれました。
売主さんは資産家で他にも色々持っているとこと。
最近大きな病気をして資産ばかり持ってても仕方ないと気づき、整理しようと思い始めたとのこと。

入居は学生が中心なので駐車場の余りは近隣に貸し出している。
日当たりの悪い3部屋くらいは所有者が物置にしている。
自販機の売上がなかなかある。

以上のことが現場で分かりました。

またその物件には「NTTひかりがこの物件には届いています」という看板がついていて、それが非常に宣伝効果があるとのこと。

所有者さんが実際に立ち会ってくれると色々分かるものですね。


空き部屋を見せてもらいましたが、いくつか私の嫌いな三点ユニットがありました。
やはりそちらの入居率は悪いらしいです。


さて、指値の時間です笑。

今回の私の物件に対する評価では4500万。


6500万⇒4500万の指値


もしこれが通れば利回りは21.3%。

銀行担当者と相談してみると6000万までなら融資可能とのことでした。
しかしあの日当たりの悪い部屋と三点ユニットをみると築年数が経った時の家賃の下落が容易に予想できます。

今は4万円の賃料ですがすぐに3.5万になるでしょう。
実際今春の入居の人にはその額で入居している人もいるとのこと。
するとその額を土台にして年収を想定しなくてはならないのでどうしても大きな指値になります。


その後この物件は満額で話しが動いていると聞きました。
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[ 2007/05/22 12:53 ] 茨城県水戸市 | TB(0) | CM(0)

指値が通った物件 

指値が実際に通った物件


残念ながら今現在ありません。

早くご報告できるようにどんどん指しまくります。
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[ 2007/05/19 13:10 ] 指値が通った物件 | TB(0) | CM(2)

茨城県水戸市投資物件4980万鉄骨3階建て 

茨城県水戸市投資物件4980万鉄骨3階建て


水戸駅より約三キロ離れたところ(最寄のバス停まで200m)に
4980万円、重量鉄骨、昭和60年新築の物件が出ました。
利回りは11.4%
ただいま満室。

地元の業者さんより頂いた情報。

もちろん駐車場は完備。11部屋に対して、18台分くらいありました。
この土地の広さが魅力ですよね。
駐車場があまりすぎているからか、駐車場の脇に少し無駄なスペースがありました。もったいない。
あまった駐車場は近隣に貸している様子。

近隣の状況としてはいわゆる高級住宅気味です。
お医者さんとかが住んでいるらしいです。

物件間取りは和室の1K。
バストイレ別。ここら辺も満室経営のポイントなのかな?って思います。

部屋の中を見ることはできなかったですが外から覗いた感じだと良くある古い和室の部屋って感じでした。

お年寄りから大学生まで属性も様々の模様。

とある大学まで歩いて数分なので需要もある程度安定していそうです。

家賃は4万をきっている相場よりも安めの設定。まあ古いからだと思いますが。

外壁は手を大して加えていないので綺麗ではありませんが、まあこの家賃で駐車場があってこの立地ならばOKという感じです。

持ち主は個人の方の模様。健全に経営されているらしくお金には全く困っていないらしい。

大幅な指値は厳しそう。

地元の業者に聞いてみると土地の形も良いし分筆して売ったら土地値と売買価格はトントンくらいとのこと。

でも私は不動産屋さんのように土地を切り売りするつもりは余りないのでやはり収益が上がるかどうかという視点でみてしまいます。

するとこの売買価格でこの古さだとちょっと危険。

私の評価では3000万。少し上乗せしてもOK。


4980万⇒3000万の指値


もしこれが通れば利回りは19%。

銀行担当者と相談してみると担保評価としては4800万弱(満額に近いくらいの評価!)。
でも、収支をみると3000万でないと厳しいとの判断。

3000万で話しを持っていってもらいました。


が、先方がそれでは難しいとのことでした。


後日メールが仲介さんから来て、満額で話しが入っているとのことでした。


土地の広さ、形が非常に魅力的でしたが、まあ自分の基準に合わないので仕方ないですね。

今回の物件は珍しく低利回りでも魅力を感じる安定性を感じさせる優良物件だと思いました。

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[ 2007/05/17 12:50 ] 茨城県水戸市 | TB(0) | CM(3)







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