スポンサーサイト 

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
[ --/--/-- --:-- ] スポンサー広告 | トラックバック(-) | コメント(-)

群馬県邑楽郡木造6500万2階建て 

群馬県邑楽郡木造6500万2階建て


群馬県邑楽郡、東武小泉線西小泉駅徒歩15分のところに、
6500万木造2階建て、
平成14年12月新築の物件が出ました(6月2007年)。

現況収入約月64.9万、年778.8万。
満室想定月59万、年708万。

利回りは10.89%満室想定(現況9.98%)

ライズワン
20070624213056.jpg

20070624213114.jpg

20070624213131.jpg


駐車場は15台程度。
入居は12部屋中11部屋。

まあまだ新しいですからね。

持ち主は確か不動産屋さん。

物件はまだ新しいので非常に綺麗ですし、管理状態も良好。


なかなかいい物件がない時には10%くらいの利回りなら売れてしてしまいそうです。


とある都市銀行の計算式でいくらなら融資可能かを計算してみると、6000万円ならトントンなのでフルローンで組めそうです。

5700万円ならばらくらく返済もできそうです。

だから最低5700万円からの交渉スタートになります

5700万円だと利回りは12.4%です。
築浅でこの利回りなら売れそうですね。


さて、いろいろ調べてみるとこの物件、気になるところが結構出てきます。

まずほぼ新築なのに空室があること。
情報が来た時は一室だけの空きだったのが検討している間に空室が三室くらいになったと情報が入りました。

よく見てみると間取りが良くないです。

外廊下に面した形でのキッチン

これが最近人気がないそうです。ちょっと前の物件では良く見かけましたが。


もう一つが立地の問題。
地元の信用の置ける業者さんと話してみるとちょっと辺鄙なところで人気もないし正直お勧めできないとのことでした。


以上のような物件を購入するには、かなり仕入れの段階で抑えておかないと先々安定した安心経営は厳しいです。


最低15%でまわしたいです。
計算してみると4700万円ならば15%でまわりますので今回の指値は


6500万⇒4700万の指値


もしこれが通れば利回りは15%


1800万円の指値ですね。


話が分かってくれる担当さんなので以上のことを全てお伝えしました。

すると彼の返答は

「6000万を切ると厳しいようです。返済がそれくらい残っているので」

とのこと。

じゃあ仕方ないですね。無理してまでも欲しい物件ではありませんでしたから

「そうですか、じゃまた、何かいいのがあったらお願いします」

と伝えて終わりました。


後日談ですが、私の知り合いの業者さんも実はこの物件購入検討したらしいです。

彼の評価は4500万円。私よりも200万厳しい
周りの工場の動向、人口推移など考えられる限りの資料を添付して交渉したらしいですが全く相手にされなかったとのことでした。


プロの査定に比べると私の素人査定はまだまだ甘いということがわかり非常に参考になりました^^

これからも自信を持ってどんどん指していきます

人気blogランキング
不動産←もっと知りたい?
スポンサーサイト
[ 2007/10/13 11:59 ] 群馬県邑楽郡 | TB(0) | CM(22)







上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。